第1條 為落實《北京城市總體規劃(2004年－2020年)》和國務院批覆，認真貫徹落實中央關於加強和改善宏觀調控的決策和部署，根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)及相關政策法規，深化《北京住房建設規劃(2006年－2010年)》的有關內容，針對目前住房保障的一些問題，特此編制《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地佈局規劃》。

　　第2條 相關概念

　　(1)保障性住房是指政府按限定標準、限定價格或租金的為本市中低收入住房困難家庭提供的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。

　　(2)限房價、限套型普通商品住房(以下簡稱“兩限房”或“兩限”商品住房)是指經城市人民政府批准，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。

　　第3條 規劃指導思想

　　以解決市民基本住房需求為出發點，調整住房供應結構，加大住房保障力度，逐步健全和完善住房保障體系，以實現社會和諧穩定的目標。

　　(1)落實國務院批覆和實施北京城市空間結構調整方向的原則。統籌中心城、新城協調發展，兼顧城市發展現狀，同中心城功能調整優化相結合。以保障性住房及“兩限”商品住房建設引導人口合理分布。

　　(2)積極履行政府職能的原則。切實轉變政府職能，按照建設服務型政府的要求，加強社會管理和公共服務職能，創新管理制度和方式，建立健全社會保障體系，加大政府住房保障力度，逐步建立健全與北京經濟社會發展階段相適應的住房保障體系。

　　(3)建設資源節約型和環境友好型社會的原則。充分認識到我國人多地少的基本國情，以及北京人口聚集壓力較大和土地等資源緊缺的客觀情況，根據北京資源環境綜合承載能力，積極推行和引導合理的保障住房建設模式。

　　(4)加強和改善宏觀調控的原則。堅決貫徹落實國務院關於加強房地產市場宏觀調控的方針政策，加大綜合調控力度和發揮市場對資源配置的基礎性作用，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，完善保障住房體系。

　　第4條 現狀建設及需求情況

　　(1)住房總體發展趨勢

　　改革開放特別是1998年以來，隨著城鎮住房制度改革的不斷深化，北京房地產業總體上保持了快速健康發展的勢頭，成為首都經濟發展的重要支柱產業，政府住房保障力度逐步加大，已經初步形成了由廉租住房、經濟適用住房、商品住房三個層次構成的住房供應體系，人民群眾居住水平和居住品質顯著提高。

　　(2)建設情況

　　截至2007年2月底，全市批准集中建設經濟適用房項目52個，總規模約2600多萬平方米，累計開工2197萬平方米，銷售面積約2000萬平方米，解決了約19萬戶家庭的住房問題。全市累計約2.6萬戶家庭享受了廉租房解困政策，財政累計投入資金約2.9億元。

　　(3)需求情況及保障對象

　　根據家庭收入水平和住房情況的初步統計，截止到2005年底，應享受保障住房的家庭約為45.7萬戶，佔城鎮戶籍戶比例約為13.7%。所需建築面積約為2500萬平方米。

　　第5條 編制重點

　　住房保障體系建設是目前我國的重大課題，也是一項系統工程。本次規劃立足於重點解決“十一五”期間北京保障性住房及“兩限”商品住房的規劃用地佈局。

　　第6條 基本依據

　　(1)《國務院關於北京城市總體規劃的批覆》(國函[2005]2號)和《北京城市總體規劃(2004年－2020年)》

　　(2)《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)等中央有關房地產市場宏觀調控的政策文件和決策部署

　　(3)《北京市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》、《北京市近期建設規劃(2006年－2010年)》和《北京市土地利用總體規劃(2005年－2020年)》

　　(4)《北京住房建設規劃(2006年－2010年)》

　　第7條 規劃期限為“十一五”期間。

　　第二章 規劃目標與規模

　　第8條 規劃目標

　　“十一五”期間，逐步形成較為完善的政府住房保障體系。加大保障性住房及“兩限”商品住房的建設力度，豐富保障性住房及“兩限”商品住房的層次。對低保家庭住房困難戶實現“應保盡保”，力爭使大部分低收入家庭和部分中低收入住房困難家庭的住房條件也得到改善。

　　第9條 建設規模

　　“十一五”期間，北京市新建住房1.23億平方米，其中根據市委市政府指示精神，規劃安排經濟適用住房1500萬平方米(含廉租住房150萬平方米)；兩限住房1500萬平方米。共計3000萬平方米，佔住房總量的24.4%。

　　第10條 年度目標分解

　　2008－2010年保障性住房及“兩限”商品住房規劃總建設規模約1800萬平方米。其中經濟適用住房480萬平方米，廉租住房120萬平方米，“兩限”商品住房1200萬平方米。

　　第三章 用地佈局

　　第11條 佈局原則

　　(1)符合城市空間結構調整方向的原則。統籌中心城、新城協調發展，兼顧城市發展現狀，同中心城功能調整優化相結合。重點在中心城中心地區以外區域，在城市東部、南部區域安排保障性住房及“兩限”住房，以引導人口合理分布。

　　(2)強化軌道交通引導作用的原則。綜合考慮軌道交通等基礎設施支撐條件對土地利用強度和交通出行的作用，重點在軌道交通沿線用地和站點周邊用地集中安排保障性住房及“兩限”住房，以有效解決居住出行，緩解交通擁堵狀況。

　　(3)綜合考慮就業與居住的均衡發展需求的原則。根據區縣功能定位，結合產業佈局和人口就業結構，綜合考慮就業與居住的均衡發展需求。

　　(4)採用“集中”和“配建”相結合的方式進行建設的原則。以集中建設和開發配建作為主要手段，按照“大分散、小集中”的模式進行空間佈局，促進社會公平和融合。

　　第12條 資源測算

　　透過劃定控制區、地鐵綜合開發、開發配建、各區縣安排四種主要措施和清理回收、提高強度、實施代建等三種輔助措施以及辦法，確保保障性住房及“兩限”商品住房資源約4000萬平方米。

　　(1)劃定控制區。經初步估算，控制區用地約26平方公里，除去難以利用的用地外約有10平方公里用地可用於安排保障性住房及“兩限”商品住房用地。建設規模約2000萬平方米。

　　(2)地鐵綜合開發。利用軌道線路車輛段和停車場建設安排保障性住房及“兩限”商品住房，在解決好噪音、交通組織、震動、管線佈置和保溫等問題的基礎，預計可安排保障性住房及“兩限”商品住房約200萬平方米。

　　(3)開發配建。制定相關政策要求開發建設項目必須按一定比例配套建設保障性住房及“兩限”商品住房，作為入市條件。至2010年全市居住用地供應規模約為90平方公里，除去軌道周邊及其他已供應保障性住房及“兩限”商品住房用地，按15%比例配建，可建約1200萬保障性住房及“兩限”商品住房。

　　(4)提高強度。在以軌道交通為支撐的前提下，透過適當提高軌道沿線用地土地使用強度的方式，安排部分保障性住房及“兩限”商品住房。據初步估算，2010年前建成的軌道沿線可用於安排保障性住房及“兩限”商品住房用地約15平方公里，將用地的容積率平均提高0.1－0.2，預計可新增建設保障性住房及“兩限”商品住房約100萬平方米。

　　(5)實施代建。對於提出規劃調整(如調整用地性質)的項目地塊進行綜合研究，同意調整的同時要求代建部分保障性住房及“兩限”商品住房。依據近幾年規劃調整情況對未來幾年進行估算，預計至2010年可新增建設保障性住房及“兩限”商品住房約100萬平方米。

　　(6)透過清理回收的方式，穫取部分土地資源進行保障性住房及“兩限”商品住房規劃建設。

　　(7)綜合考慮各區縣需求和遠期軌道建設情況，由各區縣結合自身發展情況，在規劃軌道線周邊優先安排集中保障性住房及“兩限”商品住房，總建設面積約為400萬。

　　第13條 規劃佈局

　　規劃透過集中建設和配套建設相結合的方式，完成我市保障性住房及“兩限”住房建設3000萬平方米的規劃目標。其中集中建設安排2000萬平方米；配套建設1000萬平方米，共計3000萬平方米。

　　(1)中心城集中建設用地佈局保障性住房及“兩限”商品住房佈局主要選擇中心城中心地區以外區域，主要集中在城市東部、南部的邊緣集團，重點是定福莊、南苑、豐台、石景山等區域。

　　(2)主要區縣集中建設用地佈局

　　規劃對各新城集中建設保障新住房的用地進行了初步整理，下一步將結合區縣功能定位、軌道交通情況及新城控規編制深化落實。

　　第14條 集中建設

　　為保障規劃的可實施性，統籌協調現狀與規劃保障性住房及“兩限”商品住房的佈局，透過在中心城軌道沿線周邊劃定控制區和區縣自行安排兩種方式確定保障性住房及兩限商品住房集中建設用地的佈局，以保證合理佈局，滿足各地區居民的使用需要，避免過度積聚導致局部地區居住環境惡化。

　　在中心城沿軌道交通線劃定控制區，可用於集中安排保障性住房，建設規模約300萬平方米。

　　規劃透過區縣自行安排來解決500萬平方米的保障性住房及“兩限”商品住房。

　　第15條 配套建設

　　根據《北京市住房建設規劃(2006年－2010年)》，“十一五”期間，新建住房1.23億平方米，全市年均住房建設量約2500萬平方米，除去集中建設的保障性住房用地，如按15%比例配建，可保障本市約1000萬平方米保障性住房。

　　第16條 2007年用地佈局

　　根據市國土局及各區縣用地供應及保障性住房及“兩限”商品住房需求情況，初步確定32個保障性住房及“兩限”商品住房項目用地佈局。

　　第四章 規劃評估

　　第17條 規劃和建設標準

　　維護被保障群體的根本利益，合理設定和優先建設保障性住房及“兩限”商品住房的公共服務配套設施，提供便捷的居住生活服務。同時，提供適宜的采光、日照、通風條件，嚴格執行噪聲防治標準，提供人性化的公共空間和綠地，形成空氣清新、環境優美、生態良好、健康安全的人居環境。

　　(1)優化規劃標準。鼓勵軌道交通站點周邊合理的高強度開發，建設保障性住房及“兩限”商品住房的居住用地，根據用地條件，可在現有控規標準基礎上適當上調0.1－0.2，並保證較好的人居環境。

　　(2)完善配套標準。嚴格執行《北京市居住公共服務設施規劃設計指標》(384號文)，加強居住區配套標準的分類指導。對於軌道交通周邊安排的以廉租住房、經濟適用住房為主的保障性住房及“兩限”商品住房，從交通需求引導、建設成本等方面考慮，可以適當減少停車配套指標。

　　(3)明確面積標準。廉租房一居室40平方米，兩居室60平方米。平均套型標準為50平方米。經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。平均套型標準為70平方米。兩限房套型建築面積90%控制在90平方米以下。平均套型標準為80平方米。

　　第18條 透過在軌道交通站點周邊集中佈局保障性住房及“兩限”商品住房，可以帶動常戶籍人口由中心地區向邊緣集團和新城轉移，進而促進中心城功能的調整優化，並在一定程度上起到控制中心城人口規模的作用。

　　第19條 透過在軌道交通站點周邊集中佈局保障性住房及“兩限”商品住房，可積極引導以公共交通方式為主的出行方式，進而促進中心城交通出行結構的合理化。同時降低機動車停車配套指標，節約城市用地。

　　第五章 實施保障

　　第20條 加強軌道交通沿線建設用地的規劃控制和引導

　　根據《北京住房建設規劃(2006年－2010年)》，將現狀和“十一五”期間建設的軌道交通車站周邊半徑500－1000米的範圍內劃定為政府土地儲備控制區域，其中的各類用地采取以政府主導的方式完成土地整理儲備工作後，由政府統一調配使用，優先安排保障性住房及“兩限”商品住房。在控制區域內的保障性住房及“兩限”商品住房可考慮按照一定比例配建普通商品住房。在控制區域內改變現狀土地使用性質建設居住的項目應當嚴格按照以上原則進行控制。各區、縣政府在控制區內安排的保障性住房及“兩限”商品住房，應納入全市保障性住房及“兩限”商品住房的建設體系。政府土地儲備控制區域內的建設項目由建設行政主管部門明確保障性住房及“兩限”商品住房的實施主體、類型，規劃主管部門在辦理規劃審批手續時明確各項規劃指標和具體要求。

　　第21條 配套建設保障性住房及“兩限”商品住房

　　從2007年5月1日起，位於三環路以外且不在政府土地儲備控制區域內的普通商品住房建設項目，尚未取得規劃意見書和僅取得土地一級開發項目規劃意見書時，應當按照規定配套建設保障性住房及“兩限”商品住房，三環路以內且不在政府土地儲備控制區域內的將非居住項目調整為居住的項目，視情況配套建設保障性住房及“兩限”商品住房。配套建設的保障性住房及“兩限”商品住房的類型由建設主管部門確定。規劃管理部門在辦理規劃意見書時，應當根據建設主管部門的意見明確保障性住房及“兩限”商品住房的類型和配建比例，國土行政主管部門應將上述條件作為土地出讓的條件。核發建設工程規劃許可證時需注明保障性住房及“兩限”商品住房的類型、規模和建築棟號等許可內容。集中建設的保障性住房及“兩限”商品住房項目可建設一定比例的普通商品房。

　　第22條 綜合利用軌道交通車輛段及其周邊用地

　　按照科學發展觀的要求，必須提高軌道交通車輛段用地的集約化、高效化和精細化程度，充分挖掘軌道交通設施的潛力，節約使用土地。透過優化佈局騰出的規劃車輛段用地和車輛段周邊調整用地使用性質後作為保障性住房及“兩限”商品住房的建設用地，按照保障性住房及“兩限”商品住房審批程式辦理。

　　第23條 積極協助國土資源行政主管部門加大對閒置土地的處理力度

　　規劃管理部門要積極配合國土資源行政主管部門加大對閒置土地的處理力度。對於超出合同約定動工開發日期滿兩年未動工進行建設的居住建設項目，受理規劃許可或規劃許可證件變更、延續等手續前，規劃管理部門需會同市國土行政主管部門共同研究處理意見。同時，為了積極引導和促進房地產業持續穩定健康的發展，鼓勵房地產開發企業參與建設保障性住房及“兩限”商品住房，凡主動在原用於開發普通商品住房的閒置土地內按照規定安排保障性住房及“兩限”商品住房的項目，規劃管理部門可以協助協調相關部門繼續辦理有關審批手續。

　　第24條 慎重研究科學確定容積率指標

　　國務院在《關於北京城市總體規劃的批覆》中強調，我市城市規劃和建設要堅持以人為本，建設宜居城市。應從城市整體利益和長遠利益出發，正確處理人口、資源、環境的關係。只有在能夠保證基本良好的生活居住環境和具備城市基礎設施、公共服務設施支撐的前提下，為合理提高土地的集約利用率，才可以適當提高保障性住房及“兩限”商品住房用地的容積率，同時，容積率的增長幅度應當嚴格控制在0.2左右。

　　第25條 其他各區縣安排保障性住房及“兩限”商品住房

　　綜合考慮各區縣需求和遠期軌道建設情況，至2010年，各區縣(主要為順義、昌平、房山及門頭溝等)需結合自身發展情況，在規劃軌道線周邊優先安排保障性住房及“兩限”商品住房。