一、制定合同示範文本的背景

　　隨著城市建設的不斷發展，物業服務逐漸成為城市房屋服務管理的主要形式。截至2008年3月，全市實施物業服務總建築面積達3.5億平方米，其中住宅面積2.7億平方米，約佔住宅總量的80%；全市住宅小區成立業主大會的有627個，約佔項目總數的20%。全市共有物業服務企業2844家，從業人員約20萬人，其中一級企業65家，二級企業197家，物業服務已經涉及北京市民千家萬戶。

　　但由於物業服務合同簽訂不規范，合同內容不全面、不細化，權利義務設定不公平，標準約定不明確，違約責任不清楚等問題也引發許多物業服務糾紛。圍繞合同而產生的投訴、信訪數量佔了物業服務投訴、信訪總量的較大比例，物業服務合同的不規范問題已成為影響構建和諧物業環境的重要因素。

　　同時，近幾年的人大建議案和政協提案也越來越關注物業服務合同，約有一半以上的人大建議案、政協提案涉及合同問題。代表、委員們希望相關主管部門能夠，加強物業服務合同監管，制定和推行物業服務合同示範文本，引導各方主體增強合同意識，依約履行各自的職責，承擔相應的義務。

　　二、合同示範文本制定過程

　　為規范我市的物業服務活動，維護物業服務活動中各方當事人的合法權益，減少物業糾紛，營造和諧的物業環境，北京市建設委員會與北京市工商行政管理局共同起草了《北京市前期物業服務合同》與《北京市物業服務合同》示範文本。海澱工商分局積極參與了示範文本的起草工作。為保證示範文本內容的科學性和實用性，兩部門采取公開征求意見、內部研討、專家座談、公開論證等多種形式，廣泛征集和聽取了社會各界的意見，對示範文本內容進行了反覆的修改和完善，前後歷時一年多的時間。兩個示範文本已於日前定稿，並將於2008年5月1日起正式在全市範圍內推行使用。當事人使用示範文本，可到各區縣工商分局領取；　也可登錄“北京工商”、“首都之窗”或“千龍”網下載電子版使用。

　　2007年3月、10月，示範文本曾兩次透過“北京建設”、“首都之窗”等網站公開向社會征集意見，引起了市民的廣泛關注。征求意見的頁面瀏覽量達近2萬次，收到留言近150條，郵件近50封，涉及了停車位收益、拒繳物業費、共用部位及共用設施設備收益、物業費標準、升降機使用收費、取暖費及自采暖證明、合同期限等七個專項問題和若幹綜合性問題。

　　網上征求意見後，市建委、市工商局多次組織物業管理專家顧問組、物業服務企業和業主代表召開座談會，對合同文本結構、酬金制收費方式、收益分配、停車及違約責任等方面進行了深入細緻的探討。

　　2007年12月，市建委與市工商局共同邀請業主代表、物業企業代表、法學家、物業專家、消費者協會、律師等有關人士召開了合同文本的公開論證會，由“首都之窗”網站對論證會過程進行了全程直播。相關專家、代表圍繞示範文本內容展開了論證，提出了大量的意見和建議，包括建立預警機制、細化違約責任、建立物業服務費用價格聯動機制、明確開發建設單位的責任、增加建築的安全性保障條款等。公開論證會再次引發了社會各界的關注。

　　三、合同示範文本的適用範圍

　　《北京市前期物業服務合同》示範文本將作為《商品房買賣合同》的附件，要求開發建設單位在銷售物業之前選聘物業服務企業時簽訂，在辦理房屋預售手續的同時上報市建委市場交易管理系統予以公示，由買房人在購房時予以確認，避免和減少業主入住後發生爭議和糾紛。

　　《北京市物業服務合同》示範文本供業主大會或業主選聘物業服務企業時使用，透過明確物業服務範圍、完善業主與物業服務企業的權利義務、規范物業服務收費方式、明確違約責任等措施進一步理順雙方關係。

　　四、合同示範文本的主要內容

　　《北京市前期物業服務合同》示範文本由十部分、三十三條組成，《北京市物業服務合同》示範文本由十一部分、三十四條組成。兩個示範文本分別明確了前期和後期物業服務中的服務範圍、服務標準、合同期限、服務費用、權利義務、違約責任等相關條款。對於規劃平面圖、物業構成明細、物業共用部位明細、物業共用設施設備明細、物業服務標準以及移交資料清單等具體內容則以附件的形式體現。

　　《北京市前期物業服務合同》主要內容

　　前期物業服務合同是開發建設單位與物業服務企業之間簽訂的，但服務的主要對象卻是廣大業主。本合同中不僅明確了開發建設單位和物業服務企業設定權利和義務，更考慮了廣大業主的合法權益。並以業主入住為界，分為入住前服務和入住後服務兩部分。

　　(一)業主入住前的服務

　　合同中明確，開發建設單位和物業服務企業應當就入住前服務的具體事宜簽訂書面協議，明確服務的範圍、費用等事項，並規定因入住前服務發生的費用由開發建設單位另行支付，不得攤入業主的物業服務費用。

　　(二)業主入住後的服務

　　1、服務的主要內容

　　業主入住後的服務一般包括：制訂物業服務工作計劃並組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規和《臨時管理規約》的授權制訂物業服務的有關制度；物業共用部位的日常維修、養護和管理；物業共用設施設備的日常維修養護、運行和管理；公共綠地、景觀的養護；清潔服務，包括物業共用部位、公共區域的清潔衛生，垃圾的收集等；協助維護秩序，對車輛(包括自行車)停放進行管理；協助做好安全防範工作。發生安全事故，應當及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作；消防服務，包括公共區域消防設施的維護以及消防管理制度的建立；負責編制物業共用部位、共用設施設備、綠化的年度維修養護方案；按照法律、法規和有關約定對物業裝飾裝修提供服務；發現物業區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應當及時告知、建議、勸阻，並向有關部門報告；制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容；設立服務監督電話，並在物業區域公告欄等醒目位置公示等。

　　2、服務標準

　　服務標準是衡量物業企業提供服務是否符合約定的重要依據。但由於物業服務涉及的具體內容較多、且需求較為多樣化，不宜用一個標準來限制。因此文本中規定，開發建設單位與物業服務企業應當以合同附件的形式明確服務的具體標準，並且雙方約定的住宅物業的服務標準不得低於市建委公佈的《住宅物業服務等級規范(一級)(試行)》中規定的相應要求，以此來保障業主的基本權益。

　　3、前期物業服務期限與合同終止

　　目前物業服務活動中因服務期限和合同解除問題引發的糾紛較多，常有物業公司突然不知所蹤或原有物業公司拒不撤出的報道見諸媒體。為減少有關糾紛，文本中對此類問題做出了專門規定：

　　(1)服務期限問題：開發建設單位與物業服務企業可以在合同中約定服務期限。

　　(2)期滿不再續約問題：任何一方決定在服務期限屆滿後不再續約的，均應當在屆滿3個月前書面通知對方，從而給物業交接預留充足的準備時間。

　　(3)合同提前終止問題：服務期限未滿，但業主大會已選聘新的物業服務企業的，應當在新的物業服務合同生效3個月前書面通知甲、乙雙方；新合同生效時，原合同自動終止；物業服務企業應當在原合同終止前移交物業服務用房、物業服務的相關資料及屬於本物業區域內的物業共用設施設備、公共區域，並按時撤出本物業區域，以保障新舊物業的順利交接。

　　(4)物業銜接空檔問題：為避免物業服務銜接上出現空檔損害業主權益，文本中規定原合同終止後尚未有新的物業服務企業承接的，原物業服務企業應當繼續按原合同約定提供服務，在此期間的物業服務費用仍由業主按原合同約定標準交納。

　　(5)物業服務企業的交接協助問題：文本中規定合同終止後甲乙雙方應當共同做好債權債務處理，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議的執行等；物業服務企業應當協助開發建設單位或業主大會、業主委員會做好物業服務的交接和善後工作。

　　4、物業服務費用

　　(1)物業費起算時間問題：文本中規定物業服務費應當從開發建設單位通知的收房期限屆滿之日起計收。

　　(2)物業費計費標準問題：文本中提供了包幹制和酬金制兩種收費方式供當事人選擇。其中：

　　選擇包幹制的，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔；物業服務企業不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務內容。物業服務企業還應當定期向業主公佈公共服務收支情況。

　　選擇酬金制的，物業服務資金為交納的業主共同所有，由物業服務企業代管，其構成包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務支出應當全部用於本合同約定的支出，年度結算後結餘部分，轉入下一年度繼續使用，年度結算後不足部分，由全體業主承擔，另行交納。物業服務企業應當向全體業主公佈物業服務年度計劃和支出年度預決算，並按約定向全體業主公佈物業服務資金的使用情況。

　　(3)裝修收費問題：針對一些物業服務企業利用業主裝修過程巧立名目亂收費的現象，文本中規定業主或物業使用人申請裝飾裝修時，物業服務企業應當告知相關的禁止行為和注意事項，與其訂立書面的裝飾裝修服務協議。除約定收取裝飾裝修服務費外，物業服務企業不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等與裝飾裝修有關的費用。

　　(4)裝修押金問題：目前物業公司在業主裝修時收取一定金額裝修押金的做法較為普遍，並在避免和彌補裝修對物業區域造成的損失方面發揮了積極作用。但為避免物業服務企業對裝修押金的不合理佔用或扣除，文本中規定如收取裝飾裝修押金的，未造成共用部位、共用設施設備和承重結構損壞，物業服務企業應當在完工後7日內將押金全額退還。

　　(5)對業主自有物業的服務收費問題：一般來說，物業服務費用不包含對業主自有物業提供服務的費用。因此文本中規定物業服務企業對業主自有物業提供維修養護或其他特約服務的，應當按物業服務企業在物業區域內公示的收費標準或按雙方的約定收取費用。

　　(6)對業主利用住宅從事經營活動的特別收費問題：目前一些住宅的業主在符合法律規定的條件下利用自有物業從事經營活動，穫取了商業利益。但這些活動同時也給住宅物業環境帶來了壓力，加大了物業服務企業的成本。因此文本中規定，業主、物業使用人在符合相關法律規定的前提下，利用住宅物業從事經營活動的，物業服務企業可以參照商業物業標準收取相應的物業服務費。

　　(7)物業服務企業在代收費用環節加收不合理費用的問題：文本中規定，物業服務企業接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業服務單位委託代收使用費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買或使用。

　　5、各方權利義務

　　(1)開發建設單位權利義務

　　第一，移交物業資料問題。包括審定物業服務企業制定的物業服務方案並監督實施；在約定期限內向物業服務企業提供物業服務用房、移交竣工總平面圖和其他相關資料；負責與物業服務企業一起對共用部位和共用設施設備逐項進行驗收、確認；提供物業共用部位、共用設施設備的工程驗收資料。

　　第二，解決開發遺留問題。包括按照品質保證書承諾的內容承擔相應的保修責任；按規劃設計要求為業主戶內配置各種計量儀表，使用臨水、臨電的，應當按物業的性質承擔相應的費用差價；解決開發建設遺留問題；配合物業服務企業做好物業區域內的物業服務工作。

　　第三，交納物業費問題。文本規定開發建設單位應當按時繳納物業區域內已竣工但尚未出售的物業、因開發建設單位原因未能按時交付物業買受人的物業及自有物業的服務費用，不能把相應費用分攤給其他業主。

　　(2)物業服務企業權利義務

　　第一，如約提供服務問題。包括向開發建設單位提交本物業的入住工作計劃；按照物業服務標準和內容提供物業服務，收取物業服務費、特約服務費；妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更資訊，並為業主的個人資料資訊保密；及時向全體業主和物業使用人通報本物業區域內有關物業服務的重大事項，接受開發建設單位、業主和物業使用人的監督；對業主和物業使用人違反本合同和《臨時管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促業主和物業使用人改正。

　　第二，委託專業服務問題。目前物業服務企業常常將保潔、保安等專業性服務外包給專業服務企業來完成，但在專業性服務引發的法律責任應由誰承擔的問題上，往往出現互相推諉的情況。為解決這些問題，文本中規定物業服務企業可以選聘專業性服務企業承擔物業區域內的專項服務項目，但不得將本物業區域內的全部物業服務委託給第三方；應當將委託事項及受托企業的資訊在物業區域內公示；與受托企業簽訂的合同中約定的服務標準，不得低於前期物業服務合同約定；應當對受托企業的服務行為進行監督，並對受托企業的服務行為承擔責任。

　　第三，物業共用部位的經營問題。文本中規定前期物業服務企業不得擅自將業主所有的共用部位、共用設施設備用於經營活動；將其用於廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動的，應當在符合有關法律規定並征得相關業主同意後，按照規定辦理有關手續，並每半年公佈收益情況，接受業主監督；所得收益歸相關業主所有，分配及使用由相關業主共同約定。

　　第四，對物業區域內的維護問題。文本規定物業服務企業不得擅自佔用本物業區域的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自佔用、挖掘本物業區域內的道路、場地。確需臨時佔用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應當按規定辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中盡可能減少對業主的影響，並及時恢復原狀。本物業區域內需另行配備相關設施設備的，應當與開發建設單位及相關業主協商解決。

　　第五，對業主自有物業維修的協助問題。目前，業主的自有物業在開發建設單位的保修期內發生故障，卻難以穫得開發建設單位及時維修所引發的糾紛較多。因此文本中規定，屬於開發建設單位保修的業主自有物業，業主提出修理申請的，物業服務企業應當給予協助，並對施工現場提出管理要求，從而保障業主權益的及時維護。

　　(3)業主的權利義務

　　包括業主對本物業區域內的物業服務事項有知情權；對物業服務企業提供的物業服務有建議、督促的權利；有權聘請專業機構對酬金制收費方式的物業服務資金年度預決算和物業服務費收支情況進行審計；有權監督本物業區域內共用部位、共用設施設備的經營收益及使用情況；配合物業服務企業做好物業區域內的物業服務工作；按照相關規定交存、使用和續交專項維修資金；按照約定交納物業服務費與特約服務費等。

　　6、違約責任

　　(1)開發建設單位違約責任

　　由於開發建設單位的開發建設遺留問題導致物業服務企業未能完成服務內容的，物業服務企業有權要求開發建設單位限期解決，開發建設單位應當承擔相應的違約責任；給物業服務企業造成損失的，開發建設單位應當承擔相應的賠償責任。

　　(2)物業服務企業違約責任

　　物業服務企業在服務期限內擅自撤出的，　應當按照服務剩餘期限物業服務總費用等標準向業主支付違約金；物業服務企業在本合同終止後拒不撤出本物業區域的，應當按照延遲撤出期間物業服務總費用等標準向業主支付違約金。這些行為給業主造成損失的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　除不可預見的情況外，物業服務企業擅自停水、停電的，開發建設單位或業主有權要求物業服務企業限期解決，物業服務企業應當承擔相應的違約責任；給開發建設單位或業主造成損失的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　(3)業主違約責任

　　業主逾期未交納物業服務費的，應當按照逾期每日萬分之五等標準承擔相應的滯納金。

　　(4)提前解約責任

　　除合同中明確規定的情形外，開發建設單位和物業服務企業均不得提前解除合同，否則解約方應當承擔相應的違約責任；給對方或業主造成損失的，解約方應當承擔賠償責任。

　　(5)緊急避險處理

　　文本中規定，為維護公共利益，在不可預見情況下，如發生煤氣洩露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，物業服務企業因采取緊急避險措施造成損失的，當事人應當按有關規定處理。

　　此外，當事人還可以對違約責任做出補充約定。

　　(6)物業服務企業的免責條款

　　物業服務企業有確切證據證明屬於以下情況的，可不承擔違約責任：包括由於開發建設單位、業主或物業使用人的自身責任導致物業服務企業的服務無法達到合同約定的。因維修養護本物業區域內的共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主或物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。非物業服務企業責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的。

　　物業服務合同主要內容

　　物業服務合同與前期物業服務合同的內容有很多相同，不同之處主要有：

　　(一)新舊物業服務企業交接問題

　　1、委託方、新物業服務企業和原物業服務企業應當在新的物業服務合同生效之前，就交接時間、交接內容、交接查驗、交接前後的責任等事項進行約定。交接時間應當確定具體時點，時點前責任由原物業服務企業承擔，時點後責任由新物業服務企業承擔。

　　2、原物業服務企業應當在約定時點將物業區域內的檔案資料、物業服務用房及屬於本物業區域內的物業共用設施設備、公共區域移交給新物業服務企業，由委託方、新物業服務企業和原物業服務企業進行逐項查驗接收，並由三方簽字確認。三方對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，並明確解決辦法。

　　(二)物業共用部位的經營問題

　　文本中規定，物業服務企業經營歸業主所有的共用部位、共用設施設備用於廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，應當在符合有關法律規定並征得相關業主、業主大會的同意後，按照規定辦理有關手續，每半年向委託方公佈收益情況並接受監督。經營歸業主所有的共用部位、共用設施設備所得收益歸業主所有，並可用於分攤到戶補充專項維修資金、抵減下一年度物業服務費或業主大會表決的其他用途。

　　(三)解聘續聘問題

　　文本中規定，服務期限屆滿前，委託方決定繼續聘用物業服務企業的，應當在期滿前3個月書面通知物業服務企業；物業服務企業自接到續約通知1個月內回覆。雙方同意續簽，應當在服務期限屆滿前簽訂新的物業服務合同。服務期限屆滿前3個月，委託方未將續聘或解聘意見通知物業服務企業的，視為同意續聘，服務期限自動延續1年。合同終止後，新的物業服務企業接管本物業前，應委託方的要求物業服務企業應當暫時繼續提供物業服務，一般不超過3個月；雙方的權利義務繼續按原合同執行。

　　五、合同示範文本的施行

　　示範文本自2008年5月1日起推行使用。

　　此前已簽訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》的物業項目，在合同期滿前無需重新簽訂新合同，但可以在協商一致的基礎上參照示範文本的內容對原有合同進行補充和完善；合同期滿後續聘或重新選聘物業服務企業的，可以直接使用示範文本簽約。

　　六、使用示範文本的注意事項

　　為方便使用，示範文本中在許多地方預留了待選項，用中括號表示，當事人可根據實際需要進行選擇；如待選項均不適用的，還可在後面的橫線中另行約定。此外，當事人如有對合同中未列明事項進行約定的或需要對合同中有關內容進行完善的，可在最後一條“其他約定”中補充、完善，或另行簽訂附件或補充協議；但補充或完善的內容不得與合同或管理規約的內容相牴觸。附件或補充協議還要由雙方簽字確認。

　　北京市工商行政管理局　北京市建設委員會

　　二まま八年四月二十四日